지출관리 기법 - 부동산 투자

1. 업무용 VS 비업무용은 차이가 크다.

 

회사가 부동산을 취득하는 이유는 여러 가지가 있다. 사무실용도, 창고, 직원 복지용 기숙사, 공장, 재테크용 투자가 있다. 

 

현행 세법상 투자는 업무용과 비업무용으로 구분되고 있다.

 

업무용의 경우에는 경비로 인정되지만 비업무용 투자는 취득 , 보유, 처분 시 발생한 비용을 경비로 인정받지 못한다.

 

 1-1. 업무용과 비업무용의 판단 기준

 

취득 후 당장 업무에 사용하지 않더라도 유예기간을 두어 업무용 자산으로 본다.  

 

법에 의하여 사용이 제한되거나, 금지되는 부동산, 건축허가가 제한되는 부득이한 사유가 있는 부동산 또한 업무용 부동산으로 본다. 

 

업무용 부동산의 판단 기준이 생각보다 범위가 넓다는 생각이 들었다. 

 

 

 1-2. 업무용 판단 유예기간

 

부동산을 취득하고 나서 업무에 이용하지 않아 비업무용 부동산에 해당하면 업무에 사용하지 않은 전체기간 중에 유예기간과 중복된 기간만을 차감한 잔여기간에 대해 비업무용 부동산으로 본다. 

 

 

 

 

 

 

2.  영끌해서 투기하면 받는 패널티(1)

 

법인사업자가 사업과 관련이 없는 부동산을 취득하는 것을 막고자 부동산에 관한 유지 · 관리비를 경비로 미인정한다.

 

취득시 취득세율 12%, 교육세율 12%, 농특세율 0.2% 이 부과되고 업무무관자산 취득가액을 인정한다.

보유시 종부세율 3%, 재산세율 0.4%, 관리비등 1~2%, 감가상각비 5~10%이 부과되고 경비는 전액 불인정된다.

처분시 양도세율 20%추가(미등기부동산 40%)가 되고 처분손익은 법인세 중과가 된다. 

 

 

 2-1. 법인 부동산 거래 조사 강화

 

규제지역의 자금조달계획서 제출 대상 거래는 3억 원 이상, 비규제 지역의 자금조달계획서 제출 대상 거래는 6억 원 이상으로 강화되었다. 

 

 

 2-2. 법인 대상 실거래 특별조사

 

법인

- 부동산매매업 법인 설립 후 6월 내 주택 매수

- 과밀억제권역 외 법인 설립 후 주택 매수

- 주택을 매수한 둘 이상의 법인 대표자가 동일

-> 다음과 같을 경우 법인세 탈루 여부 조사  · 목적 외 사용 등 위반 여부를 조사한다. 

 

20대 이하

- 6억 원 이상의 주택 매수

->증여세 탈루 여부를 조사한다. 

 

외지인

- 6월 내 2회 이상 타 시도 소재 주택 매수

->양도세 탈루 여부를 조사한다. 

 

 

 

3. 영끌해서 투기하면 받는 패널티(2)

 

업무무관자산 취득에 활용한 차입금의 이자는 경비로 인정하지 않는다. 

 

 3-1. 주택 매매 · 임대사업자 주택담보대출 규제

 

20년도 6월까지는 규제지역 내 주담대 LTV는 20%~50%, 비규제 지역 내 주담대 LTV 규제는 없었다. 

 

하지만 20년도 7월 1일부터 모든 지역에 주택 매매, 임대 사업자에 대한 주담대가 금지되었다. 

 

 

 

 

 

 

 

출처 - 서울상공회의소