중개업자와 중개대상물

1. 중개업자의 유형

중개업자는 보수를 받고 대상 부동산의 매수자와 임차자를 위한 서비스를 제공하는 사람이다.
공인중개사법에서는 2014년에 '중개업자'라는 표현을 '개업공인중개사로' 모두 바꿨다.

개업공인중개사란 공인중개사법에 따라 중개사무소 개설등록을 한 사람을 말한다. 따라서 자격증을 가지고 부동산에서 일하는 소속공인중개사나 중개보조원은 중개사무실에서 실제 업무를 보고 있지만 법적으로 개업공인중개사에 해당되지는 않는다.

중개업자는 자연인인 중개업자와 법인인 중개업자로 나눠지는데 자연인인 중개업자에는 중개인과 개업공인중개사가 있고, 법인인 중개업자에는 중개법인과 특수법인이 있다.

법인이 아닌 자연인에 속하는 중개인인 중개업자는 공인중개사 자격증을 미소지하고 있으며, 일단 폐업을 하면 자격증이 없기 때문에 더 이상 중개사무소를 개설할 수 없다.

법인에 속하는 중개법인인 중개업자는 공인중개사법에 의해 중개사무소를 개설한 법인이고, 특수법인인 중개업자는 공인중개사법이 아닌 다른 법률에 의해 중개업을 할 수 있는 법인을 말한다. 따라서 개업공인중개사에 해당하지 않는다.

2. 특수법인인 중개업자

구분	특수법인	근거법률	허용범위
개설등록이 필요한 법인	신탁업자	구 신탁업법(현재는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률)	부동산매매의 중개와 금전 또는 부동산대차의 중개업무, 재산의 취득, 관리, 처분, 대차업무
	한국자산관리공사	금융기관 부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사 설립에 관한 법률	비용무용자산 및 구조개선기업의 자산의 관리 ∙ 매각, 매매의 중개
개설등록이 필요 없는 법인	지역농업협동조합	농업협동조합법	농지의 매매, 임대차, 교환의 중개
	농업협동조합	농업협동조합법	부동산매매의 중개와 금전 또는 부동산대차의 중개업무. 재산의 취득 ∙ 관리 ∙ 처분
	지역산립조합	산림조합법	임목 ∙ 임야의 매매 ∙ 임대차 ∙ 교환 등의 중개
	산업단지관리기관	산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률	산업단지 안의 공장용지 및 공장 건축물에 대한 부동산중개업

3. 개업공인중개사의 고용인

소속공인중개사와 중개보조원이 있다. 차이점은 공인중개사 자격의 유무이다.

3-1. 소속공인중개사

공인중개사 자격을 가지고 있으며 중개법인의 사원 ∙ 임원도 포함된다.
직접적으로 중개업무를 수행하거나, 간접적으로 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 사람이다.

3-2. 중개보조원

중개법인의 임원 ∙ 사원이라도 공인중개사가 아닌 사람을 말한다.
중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하며 중개대상물을 고객에게 확인하거나 설명할 의무가 없다.
또한 부동산거래계약서에 서명과 날인을 할 의무도 없다.

 

4. 중개대상물

4-1. 토지

토지는 물에 잠겨 있지 않은 지표 부분을 지칭하지만 소유권 대상으로서의 토지는 지표 공간과 공중 공간, 지하공간을 포함한다.
토지가 중개대상물이 되기 위해서는 필지로 구분되어 있어야 하며, 그렇지 않으면 거래할 수 없다. 구분된 필지의 일부와 전부는 중개대상물이 된다.

4-2. 건축물

건축물은 지붕과 기둥 또는 벽이 있어야 한다. 공작물은 토지 정착물 중에서 농작물, 수목, 건물, 분묘를 제외한 인공물을 말한다.우리나라 민법은 건물과 토지를 별개의 부동산으로 본다. 건축 중이거나 해체 중인 건물은 기둥, 주벽, 지붕 등의 최소한의 형태를 지니고 있으면 건물로 취급된다. 따라서 등기를 받지 않아도 건물은 중개대상물이 된다. 물론 무허가도 중개대상물이 된다.

4-3. 토지정착물

건물은 이론적으로는 토지의 정착물이나 우리나라 민법에서는 건물은 독립된 부동산으로 간주하고 있기 때문에 '그 밖의 토지정착물'에 해당되지 않는다. '그 밖의 토지정착물'이란 건물을 제외한 모든 인공물을 말하며 공작물, 교량 , 수목, 제방, 담장 등이 속한다.

4-4. 그 밖의 재산권과 물건

입목은 땅에 뿌리를 내리고 자라는 나무를 말한다.입목은 통상적으로 부동산의 일부로 취급되며 별개의 독립된 부동산으로 취급되지 않는다.토지에 정착된 입목은 부동산에 속하며 벌채된 목재는 동산에 속한다.

그러나 '입목에 관한 법률'에 따라 입목등기부에 보존등기된 입목은 독립된 부동산으로 취급된다. 따라서 소유권과 저당권의 목적이 되고 중개대상물이 된다.보존등기란 등기가 되어있지 않은 부동산에 취득한 소유권의 존재를 알리기 위해 처음으로 실행하는 등기를 말한다. 모든 등기는 소유권보존등기로부터 시작한다.

광업재단은 광업권과 그 광업권에 기하여 광물을 채굴 ∙ 취득하기 위한 설비 및 이에 부속하는 사업의 설비로 구성되는 기업재산을 말한다. 위의 입목과 마찬가지로 광업재단등기부에 보존등기된 광업재단은 소유권과 저당권의 목적이 되며 중개대상물이 된다. 이와 마찬가지로 공장재단등기부에 보존등기된 공장재단도 중개대상물이 된다. 여기서 말하는 공장재단이란 기업의 재산을 말한다.

등기를 함으로써 소유권과 저당권의 목적이 되고 중개대상물이 된다는 점에서 등기를 하고 안하고의 차이가 엄청나다는 것을 알게 되었다.