부동산중개제도의 발달과정

1.객주

객주란 객상주인을 일컫는 말이다. 객상은 떠돌아다니며 소비자와 생산자 사이를 왕래하면서, 각지의 생산물을 운반하고 판매한다. 객주는 생산자가 보낸 물건을 위탁 받아서 수수료를 받는 중간상인이다. 객주는 다음과 같이 분류된다.

1-1. 취급업무에 따라

• 물상객주 : 상품매매, 창고업, 위탁판매업, 운송업, 은행업, 숙박업
• 보행객주 : 숙박업을 전업으로 하는 객주
• 환전객주 : 금융업을 전업으로 하는 객주

1-2. 거래상대에 따라

• 만상객주 : 의주만에서 중국 상인을 상대하던 객주
• 청선객주 : 박천에서 중국선박을 상대하던 객주
• 보상객주 : 보부상을 상대하던 객주

1-3. 취급품목에 따라

• 여각 : 연안 포구에서 미곡, 어물, 소금, 과채 등 부피가 큰 화물을 취급하던 객주
• 무시객주 : 조리, 솥, 바가지, 빗자루 등 가정일용품을 취급하던 객주
• 청과객주, 수산물(해산물)객주, 곡물객주
• 기타 : 약재객주, 직물객주(옷감취급), 지물객주(한지 등의 종이 취급)

2. 거간과 복덕방

2-1. 거 간
거래 쌍방으로부터 수수료를 받고 흥정 붙이는 일을 하던 중간상인이다.
거간들중에 객주에 전속된 사람을 내거간, 전속되지 않은 사람을 외거간이라고 한다.

객주는 판매자(생산자)를 대표하고 자신의 이름으로 거래를 한다. 또한 일방에서 수수료를 받는다.
거간은 판매자와 구매자를 대표하고 본인의 이름으로 거래를 한다. 또한 쌍방에서 수수료를 받는다.

2-2. 복덕방
원래 복덕방업은 서울과 그 부근지역에서 행해져 온 민간업이었다. 서울 중심지에 살고 있는 부유층들은 주거를 자주 옮기지 않아, 복덕방업은 주로 변두리지역에서 성행했다.

당시 구전은 거래대금의 약 1%였으며 거래가 끝나고 등기가 완료된 시점에서 매도자가 부담하는 것이 관행이었다.

 

3. 부동산중개법제

3-1. 객주거간규칙

복덕방업은 거간이 하던 자유업이었다. 거간에 대한 별다른 제한도 없었다. 개화기가 지나 사람들이 거주를 자주 옮기면서 복덕방업을 하는 사람들도 무질서하게 늘어나자 규제를 했는데 이때 생겨난 것이 1890년도 5월 5일자에 제정된 '객주거간규칙'이다.
거간업을 하려는 사람들이 많아지자 거간업을 자유제에서 인가제로 변경하였고, 거간의 선임방법을 신중히 하였다.

3-2. 소개영업취체규칙

거간의 인가제는 1910년 한일합방시기에 폐지되었다. 일시적으로 자유제로 복귀되었는데 이는 일본인의 부동산 거래활동을 보호할 목적이었다. 1922년에 '소개영업취체규칙'이 제정되고 다시 허가제로 바뀌어 관할경찰서장의 허가가 있어야 중개업이 가능하게 되었다.

3-3. 소개영업법

소개영업취체규칙은 1961년 9월 23일 소개영업법으로 대치되었다. 최조의 소개영업법은 혼인주매와 직업소개까지 하는 넓은 범위의 업무를 했으나 1962년에 개정된 소개영업법은 관할구청장, 시 · 읍 · 면장에게 신고만 하면, 누구든지 할 수 있었다.

3-4. 부동산중개업법

부동산중개업법에 의해 제1회 공인중개사 시험이 1985년 9월 22일에 실시되었다.
또한 부동산중개업이 신고제에서 허가제로 바뀌어 이전에 소개영업법으로 일을 하던 사람은 일단 폐업을 하면 공인중개사 자격증이 없으면 다시 개업을 할 수가 없다.

중개대상물의 권리관계를 확인 · 설명하는 의무가 중개업자에게 부과되었고, 배상책임을 위해 재정보증인 선임, 보증보험 가입, 공탁 등의 보증제가 실시됐다.

그 후 부동산 중개업법은 꾸준히 개정되었다. 우리나라 중개시장이 국제화되는 모습도 나타났다.

3-5. 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률

부동산중개업법은 2005년에 '공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률'로 바뀌었다.
바뀐 법이 이전법과 차이나는 점은 경 · 공매의 입찰대리가 가능해졌고, 부동산 실거래 가격에 대한 신고의무제도가 도입된 점이다.

3-6. 공인중개사법

개정된 공인중개사법의 주요 내용

• '중개업자'라는 용어를 '개업공인중개사'로 변경
• 공인중개사시험위원회를 '공인중개사 정책심의위원회'로 확대 · 개편
• '중개수수료'라는 용어를 '중개보수'로 변경
• 중개보수의 지급시기를 대통령령으로 정함
• 실무수습제도의 도입 : 중개사무소 개설등록 시 실무수습을 받아야 함
• 부동산거래사고 예방교육의 실시

 

3-7. 부동산거래신고에 관한 법률

부동산거래당사자나 개업공인중개사는 매매계약을 체결한 경우, 실제 매매가격등 대통령이 정하는 사항을 계약체결일로부터 2달 이내에 대상부동산이 있는 관할시장 · 군수 또는 구청장에게 신고해야한다. 다음은 부동산거래신고 사항이다.

• 실제거래가격
• 매수인 및 매도인의 인적사항
• 계약일, 중도금지급일, 잔금지급일
• 대산부동산의 소재지, 지번, 지목
• 대상부동산의 종류, 면적
• 계약조건과 기한
• 개업공인중개사의 인적사항과 중개사무소 개설등록에 관한 사항