부동산중개의 기능과 성격

1. 부동산중개의 기능

다수의 사람들은 부동산중개가 부동산을 매매하고 임대차하는데만 초점을 맞춘다. 그러나 부동산중개의 중요한 기능은 부동산계약에 있어서 나타날 수 있는 거래당사자 간의 의견 조율과, 거래 과정에서 일어날 수 있는 돌발적인 사고나 문제를 처리하는 데에 있다. 

 

부동산 거래를 할 때 당사자간이 중개사를 끼지 않고 스스로 사고팔 수 있다. 이렇게 하면 수수료를 아껴서 좋다고 생각할 수도 있으나 실제로는 수수료를 절약한 것 이상의 노력과 많은 시간을 소비하게 된다. 

 

중개거래란 중개사가 개입되는 거래를 말하며 비중개거래란 중개사가 개입되지 않는 당사자 간의 직접 거래를 말한다. 

중개업은 고객에게 중개사의 지식, 전문성, 경험을 파는 직업이다. 중개사는 이 같은 능력으로 거래 과정에서 올 수 있는 여러 위험을 예상하고 실수를 방지한다. 

 

중개사는 개별거래의 세부사항을 사전에 충분히 숙지하고, 거래당사자에게 이를 상세히 설명한다. 또한 중개사는 거래당사자의 요구를 만족시킬 수 있어야 하며, 거래 과정에서 발생하는 어떠한 문제도 처리할 수 있는 능력이 있어야 한다. 

 

실제로 내가 오피스텔을 양도하면서 중개사가 시기적으로 빠른 대안을 주지 못해 곤란을 겪었던 경험이 있다. 그 이후로 그 중개사에게 신뢰를 잃고 연락을 차단하게 되었다.

중개사는 거래 성사에만 초점을 두지 말고 거래 과정에서 발생할 수 있는 여러 문제들에 대해 미리 거래당사자들에게 설명하는 자세가 정말 중요함을 깨닫게 된 경험이었다. 

 

중개사는 단순히 부동산만을 파는 사람이 아니라, 자신의 경험과 지식을 파는 부동산전문가이다. 중개사에 있어서 거래 과정에서 발생하는 문제를 적절히 처리할 수 있는 전문 서비스의 제공능력은 부동산의 판매능력 이상으로 중요하다. 

 

 

 

2. 부동산중개업의 성격

 

 2-1. 진입의 편의성

우리나라에서 부동산중개업은 소규모 자본으로도 시작이 가능하여 초보자의 진입이 쉽고, 자격증을 획득해야 사무소개업이 가능하지만 자격증 취득 전이라도 중개보조원으로 실무업무를 하게 된다면 중개업을 개시했을 경우 많은 도움을 준다.

 

 

 2-2. 중개업의 지역성

 부동산중개업은 경쟁이 심하고 지역성이 강한 사업이다. 중개사무소들은 자신의 주변지역에서 매물을 획득하고 매도한다. 서로 치열한 경쟁을 하고 있기 때문에 일정한 지리적 구역을 넘어 매물을 획득하기는 다소 어렵다. 

 

중개업으로 성공하기 위해서는 대상부동산의 시장 지역에 친숙해야 한다. 하지만 시장 지역이 넓어지면 그만큼 조사할 것도 많아지기 때문에 자연스럽게 중개업체의 관심이 집중되는 일정한 지역이 정해진다. 

 

그러나 시장지역은 부동산의 특성과 유형에 따라 크기가 달라진다. 쇼핑센터나 대규모 사무실 건물, 휴양단지는 상대적으로 더 큰 시장 지역을 가지고 있다. 

 

 

 

 

 2-3. 경쟁과 협동

중개업체들은 서로 경쟁을 하고 있지만 수임부동산의 매도에는 협동 관계를 형성한다. '공동중개프로그램'으로 한 중개업체가 획득한 매물을 다른 업체도 같이 매도하는 것이다. 

 

한 중개업체가 매도와 매수를 둘다 책임지면 보수가 더 많아지니 당연히 좋겠지만 '공동중개프로그램'으로 인한 협동매매에서 중개수수료는 협동중개사들끼리 나눠가진다. 

 

매도중개사와 수임중개사가 상이할 경우, 수임중개사는 매도중개사에게 중개수수료의 일정 부분을 지불한다. 

 

 

2-4. 중개업체와 시장 

중개업자는 중개시장과 부동산시장에서 업무를 수행한다.

 

중개시장이란 중개서비스를 제공하는 시장으로 중개업자의 전문성을 마케팅하는 시장이고, 부동산시장이란 부동산 매매가 이뤄지는 시장으로 대상 부동산을 마케팅하는 시장이다. 

 

중개업자는 일반사람들은 대신해서 수수료를 받고 부동산시장에서 수임부동산을 매매한다. 따라서 중개업자는 중개시장과 부동산시장을 모두 잘 알아야 한다. 

 

중개시장과 부동산시장외에도 중개업자가 중요하게 알아야 할 시장이 있다. 바로 제3의 시장인 자금시장이다. 부동산은 고가품이기 때문에 저당 금융이 대다수에 개입하게 된다. 따라서 중개업으로 성공하기 위해서는 당사자들 이상으로 자금시장의 흐름과 정보에 능통해야 한다. 

어디에서 어떻게 저당금융을 획득하고 신속하게 융통할 것인지를 파악하고 있으면 다른 중개업자들에 비해 상당한 경쟁력을 갖춘다고 볼 수 있다. 

 

 

3. 중개업자의 자질

  3-1.사람들에게 부담없이 다가갈 수 있는 친화력과 사고력이 필요하다. 

 

  3-2. 부동산에 관한 전문지식과 경험이 있어야 한다. 그 지역사회의 실정, 거래관행을 잘 파악하고 부동산시장의 동향과 주변지역의 개발에 전문적 지식과 경험으로 고객들의 질문에 대답을 해줄 수 있어야 한다.

 

  3-3. 사업상의 위험을 감당할 수 있는 정신력과 재정력이 필요로 한다. 중개업은 수수료 수입이 불규칙한 경우가 많고, 근무시간 외 나머지 시간을 업무에 쏟는 시간이 많기 때문에 높은 정신력을 필요로 한다.

 

  3-4. 부동산경기는 수시로 변화한다. 부동산 경기가 좋을 때도 신규 진입자들이 많이 들어와서 경쟁이 치열해진다.  부동산 경기가 나빠졌을 경우, 중개업자의 수입원은 수수료밖에 없기 때문에 허리띠를 더욱 졸라맬 수밖에 없다.

따라서 경기가 좋을때와 좋지 않을 때의 상황에 철저한 대비를 하고 중개업을 해야 한다.