부동산중개과정

1. 중개위임단계

부동산중개과정은 중개위임을 맡는 그 순간으로부터 시작된다. 중개위임을 맡기 위해서 중개사가 할 일은 많은 사람을 만나고, 그들이 본인에게 중개위임을 제공하도록 해야한다. 중개위임을 위한 접촉에는 전화나 방문을 통한 직접적 접촉과 선전과 광고를 통한 간접적 접촉이 존재한다.

 

 1-1. 중개위임의 출처

 중개위임의 출처는 여러가지가 있을 수 있다. 좋은 접촉대상이 되는것이 아파트 분양에 당첨된 사람들이나 아파트 청약중인 사람들이다. 또한 중개업자를 포함하지않고 스스로 부동산을 팔려는 사람, 과거의 고객, 이웃, 교회, 취미클럽 등이 중개위임의 출처가 될 수 있다. 

 

 1-2. 중개위임계약의 체결

가능매도자가 부동산을 중개위임할 준비가 되어 있으면 그 다음 할 일은 위임계약을 하는 것이다. 중개위임계약은 가능한 서면계약으로 하는 것이 혹시 모를 문제상황에 대비할 수 있고, 중개위임계약은 중개사나 중개보조원에 의해서 이루어질 수 있는데 책임은 모두 중개사가 지게 된다. 

 

중개위임계약서에 기재되는 것은 대상부동산의 주소, 위치, 매도자의 요구가격, 중개위임 계약기간, 중개수수료 등이다. 

 

2. 마케팅단계

대상부동산을 알리는 것에서부터 매매계약을 체결하기 전까지의 과정을 마케팅단계라고 한다.

마케팅단계는 ①~③의 과정으로 진행이 된다. 

 

① 광고와 선전을 통해 대상부동산의 정보를 보여준다.

② 적절한 가망고객을 찾고, 대상부동산의 실물을 보여준다.

③ 잠재적고객이 매수제안을 내도록 권한다.

※ ②의 적절한 가망고객이란 '해당 부동산을 구매할 의사'와 '해당 부동산을 구매할 지불능력'을 동시에 갖춘 사람이다.  

 

유능한 중개사가 되기 위해서는 중개위임면담(또는 중개면담)을 잘해야 하는데 주어진 부동산에 대해 적절하지 못한 고객을 판별하여 제거하는 능력이 중요하다. 

 

3. 협상단계

매수제안이 들어오면, 중개업자는 그 사실을 본인에게 제시한다. 본인은 그 매수제안을 수락이나 거절 또는 대응 제안을 할 것을 결정한다.

• 수락 : 매수제안을 받아들임. 매매계약 체결
• 거절 : 매수제안을 받아들이지 않음. 매매계약 미체결
• 대응제안 : 매수제안의 내용을 수정해 다시 묻는 것

대응제안이란 예를 들어, 대상부동산을 10억에 사겠다는 매수제안이 들어왔을 때, 이것을 검토해 10억 4천이면 팔겠다는 의사표시를 소유자가 했을 때 이것이 대응제안이다. 중개사는 소유자에게 조언을 하게 되는데 시장상황과 대상부동산의 특성, 계약조건에 대해 잘 알고 올바른 조언을 해주어야 한다. 

 

 

4. 종결단계

법적으로 소유권이 이전되기 전까지 중개사가 전문적인 업무를 수행하는데 이런 과정을 종결절차라고 한다. 중개업자의 역할은 종결이 원활하게 될 수 있도록 여러 가지 것들을 당사자들에게 잘 설명해주고, 일처리를 도와준다. 차후의 사업 성공 여부가 종결단계에서 얼마나 능률적으로 처리하느냐에 달려 있을 정도로 중요한 단계이다. 

 

 4-1. 종결일의 선정

모든 사람들에게 편리한 날짜를 선택하도록 한다. 

 

 4-2. 종결 비용

매수자는 부동산 등기에 필요한 등록세나 인지세를 부담한다. 종결 비용에는 매매대금, 저당금액, 중개수수료, 평가수수료, 등기수수료 등이 포함되고 중개업자가 작성하여 매도자와 매수자에게 교부한다. 

 

 4-3. 편익시설사용료의 조정 할당

 매매시점을 기준으로 제세공과금, 전기, 수도 편익시설사용료를 계산한다. 

 

 4-4. 체크리스트를 통한 조사 · 확인

중개업자는 매매에 포함하기로 합의한 물품이나 설비가 이동되었거나 철거되었는지 제대로 확인하여야 한다.

 

 4-5. 종결 방법

간단한 거래일 경우, 당사자간의 대면을 통한 대면회합법이 쓰인다.

하지만 거래단위가 매우 크거나 복잡한 경우에는 에스크로우법이 쓰인다. 에스크로우란 금전의 지불이나 등기이전의 양도문제에서 발생하는 세부적 사항을 제3자에 의해 처리하는 과정이다.