중개위임의 의의

1. 중개위임의 개념

내가 가지고 있는 땅이나 건물을 팔거나 사려는 사람이 부동산중개업자에게 땅이나 건물을 내놓거나 살 것을 의뢰하는 것을 중개위임 또는 중개의뢰라고 한다. 

 

중개위임계약은 본인과 대리인의 관계가 성립되는 계약이며 중개업자는 본인의 대리인이 된다. 이때 일방에서 중개수수료를 수취하게 된다. 미국이 이 유형에 속한다.

 

중개의뢰계약은 본인과 대리인의 관계가 성립되지 않는 계약이며 중개업자는 본인의 대리인이 되지 않는다. 이때 쌍방에서 중개수수료를 수취하게 된다. 우리나라가 이 유형에 속한다. 

 

 

2. 중개위임계약의 유형 

2-1. 공개중개제

우리나라에서 흔히 행해지는 유형으로 대상부동산을 여러 중개업자에게 내놓는 것이다. 이 제도의 경우 중개수수료는 대상부동산을 제일 빨리 판 중개업자에게 지불한다. 

공개중개제로 매물을 내놓은 매도인은, 이 방법이 본인이 내놓은 매물을 가장 높은 가격에 가장 빨리 팔릴 수 있을 것으로 기대한다.

 

그러나 실상은 그렇지 않다. 공개중개제는 위임인과 중개업자 모두에게 불리한 방법이다. 중개업자 입장에서 본다면 이 방법으로 중개계약을 맺었을 시에 비용과 노력을 기울이고서 다른 중개업자가 먼저 거래를 성사시키면 보수를 받지 못하게 된다.

 

따라서 중개업자는 다른 종류의 중개위임보다 노력을 적게 들일수밖에 없다. 그리고 가능 매수자를  발견하면 빨리 계약을 성사시키려고 하기 때문에 정상가격보다 매매 가격이 낮아질 가능성이 많게 된다. 

 

 

 

2-2. 독점중개제

독점중개제는 한 중개업자에게만 대상부동산을 내놓는다. 중개업자는 대상부동산을 팔기만 하면 중개수수료를 받기 때문에 다른 중개위임계약보다 노력을 더 기울이게 된다. 

 

독점중개계약을 맺었으면 비록 다른 사람이 대상부동산을 매도했더라도 해당 중개업자는 중개위임계약이 유효하면 중개보수를 청구 할 수 있다. 여기서 문제는 중개를 위임한 본인이 직접 대상부동산을 팔았을 경우에도 중개업자가 중개보수를 청구할 수 있느냐는 것이다. 

 

이에 대하여 독점중개제는 다시 2가지로 분류된다. 

• 독점매도권중개 : 중개업자가 독점매도권을 가짐. 따라서 본인이 팔아도 중개수수료 지급을 함.
• 독점대리권중개 : 중개업자는 독점대리권만 가짐. 따라서 본인이 팔면 중개수수료 지급을 안 함.

본인과 대리인관계에서 중개업자가 가지는 권한이 대리권인데, 대리권은 본인의 권한을 초과하지 못한다. 

그러나 독점매도권중개는 대상부동산을 팔 수 있는 매도권까지도 중개업자에게 양도한것이기 때문에, 독점매도권중개계약 하에서는 비록 본인이 대상부동산을 팔았다고 하더라도 중개업자는 수수료 지급을 청구할 수 있게 된다.

따라서 중개업자는 독점매도권중개계약을 맺었을 때, 대상부동산을 팔기 위한 노력을 가장 많이 기울이게 된다. 

 

 

 

2-3. 공동중개제

본인이 어떤 중개업자에게 중개대상물의 매도를 위임하면, 그 중개업자와 관계를 맺고 있는 일단의 다른 중개업자도 그것을 팔 수 있는 권리를 가진다. 

 

공동중개에 의해 제공되는 서비스를 공동중개서비스라하고 중개업자는 위임된 부동산에 대한 정보를 상호 교환한다. 공동중개제에 속한 중개업자들은 어느 누구라도 빠르게 최선의 가격으로 대상부동산을 팔 수 있다. 

 

• 강제적 MLS : 일정 시간 내에 매물을 MLS에 내놓는 것이다.
• 자발적(=임의적) MLS : 적절한 시기에 임의대로 매물을 MLS에 내놓는 것이다.

 

 

2-4. 순가중개제

순가중개제란 매도자가 받아들일 수 있는 최소의 가격을 미리 정하고, 실제 매매가격이 이를 초과할 경우 그 초과분을 수수료로 하는 제도이다. 

 

순가중개제는 다른나라에서는 오래전에 불법화되었고, 우리나라에서는 일부에서 여전히 성행되고 있다. 

순가중개제는 본인에 대한 신의성실의무를 저버리고 부동산 가격을 조작하여 부동산투기를 조장할 가능성이 높다. 

 

 

 

3. 중개위임계약의 종료

중개위임계약의 종결은 대부분 대상부동산이 매매됨으로써 이루어진다. 매매되지 않았다고 하더라도 계약기간이 끝나면 중개위임계약이 종료된다. (재계약이 있을 경우 제외)

다음은  중개위임계약이 종료되는 상황이다.

• 계약기간의 만료
• 상호합의
• 대상부동산의 매매
• 대상부동산의 파괴 : 홍수, 지진, 화재 등
• 본인의 의사결정능력의 상실 : 사망이나 신체적 장애

통상적으로 중개위임을 종료하려고 할 때는 사전에 통고해야 한다. 사전의 통고 없이 계약을 해제하는것은 누구한테도 허용되지 않는다. 사전 통고 없이 중간에 마음이 바뀌어서 대상부동산을 팔 의사가 없어졌다고 하더라도 중개보수를 내야 한다.