중개위임계약에서의 부동산거래정보망

1. 부동산거래정보망의 개념

부동산거래정보망은 중개업자들이 사용하는 중개대상물이 올라와있어 중개정보를 교환할 수 있는 체계이다. 

매도자측 중개업자는 부동산소재지, 면적, 요구가격, 층수, 권리관계 등의 각종 정보를 부동산거래정보망에 등록하고, 매수자측 중개업자는 매도자측 중개업자가 등록한 것을 찾아 매수조건에 알맞는 부동산을 찾게된다. 

 

매수조건에 맞는 부동산을 찾은 매수자측 중개업자는 대상부동산의 정보를 매수자에게 제공하고 매수의사를 타진한다. 매수의사를 확인한 매수자측 중개업자는 이를 매도자측 중개업자에게 전달하고, 거래자와 양측 중개업자가 만나서 각종 거래조건을 협상한 후 매매계약서를 작성한다.

 

거래가 성사되면 매도자측의 중개업자는 부동산거래정보망에 계약이 체결된사실을 알리고, 부동산거래정보망은 알려진 중개대상물을 리스트에서 삭제한다. 그리고나서 매도자측 중개업자는 매도자에게 중개보수를 청구하고, 매수자측 중개업자는 매수자에게 중개보수를 청구한다.

 

미국은 MLS라는 부동산거래정보망이 있고, 일본도 REINS라는 부동산정보유통시스템을 운영하고 있다. 

 

한국공인중개사협회는 KREN이라는 부동산거래정보망을 전국적, 지역적으로 운영하고 있다. 

 

 

 

2. 부동산거래정보망의 기능

2-1. 매물정보의 시장공개

부동산거래정보망을 이용하면 장점이 몇가지 있다.  중개업자는 매물광고로 인한 시간과 비용이 절약되며, 매수자도 적은 노력과 시간으로 원하는 매물을 찾을 수 있다. 대부분의 부동산거래정보망은 다수의 매도자와 매수자를 역할을 한다. 전국적이고 지역적인 연결망을 가지고 있기 때문이다. 또한 부동산거래정보망은 물건이 시장에 머무는 시간을 단축시키는 역할을 하기 때문에 거래를 신속하게 할 수 있다. 

 

2-2. 매물정보의 체계적 관리

부동산거래정보망은 매물정보를 집중관리해주고 회원들은 부동산거래정보망에서 제공하는 프로그램을 통해 본인이 수집한 매물정보를 등록할 수 있다. 회원들은 장소나 시간에 구애받지 않고 거래정보망에 접속하여 자신이 필요로 하는 정보를 열람할 수 있다. 

 

2-3. 신규 중개업자에 대한 지원

새롭게 중개업을 시작한 중개업자는 기존의 중개업자보다 열세할 수 밖에 없다. 하지만 이들이 부동산거래정보망에 가입하면, 회원들에게 제공되는 서비스와 각종 프로그램으로 조금이나마 열세를 만회할 수 있게 된다.

또한 부동산거래정보망은 매물의 홍보와 광고를 대신해 주므로, 중개업자가 직접 할 경우에 드는 비용과 시간을 절감할 수 있게 된다. 

 

2-4. 전속중개계약의 정착

전속중개계약을 체결한 중개업자는 중개대상물에 대한 정보를 일간신문이나 부동산거래정보망에 공개하도록 되어 있다. 

전속중개계약된 중개대상물의 정보를 일간신문에 공개할 경우에는 상당한 비용이 나오기 때문에 부동산거래정보망에 공개할 경우 가입할 때 이용요금 외에 추가적 부담이 없어 훨씬 경제적이기 때문에 전속중개계약의 정착에 많은 기여를 했다.

 

 

 

3.부동산거래정보망 설치 · 운영의 법적 절차

3-1. 지정요건

① 가입 · 이용신청을 한 중개업자가 500명 이상일 것.

② 2개 이상의 특별시 · 광역시 · 도 및 특별자치도에서 각각 30인 이상의 중개업자가 가입 · 이용신청을 하였을 것.

③ 정보처리기사와 공인중개사를 각각 1명 이상 확보할 것.

④ 부동산거래정보망의 가입자가 이용하는 데 지장이 없는 정도의 용량 및 성능을 갖춘 컴퓨터설비를 확보할 것.

 

3-2. 지정신청

부동산거래정보망을 설치 · 운영할 자로 지정받으려는 자는, 신청서에 ①~⑤ 의 서류를 첨부하여 제출한다.

① 부동산거래정보망 가입 · 이용신청서 및 그 개업공인중개사의 중개사무소등록증 사본

② 정보처리기사 자격증 사본

③ 공인중개사 자격증 사본

④ 주된 컴퓨터의 용량 및 성능 등을 확인할 수 있는 서류

⑤ 전기통신사업법에 따라 부가통신사업 신고서를 제출하였음을 확인할 수 있는 서류

 

3-3. 거래정보사업자의 지정

국토교통부장관은 지정신청을 받은 날부터 30일 이내에 이를 검토한다. 신청자가 지정기준에 부합하다고 판단되는 경우, 국토교통부장관은 그를 거래정보사업자로 지정하고 다음 사항을 '거래정보사업자 지정대장'에 기재한 후 '거래정보사업자 지정서'를 교부한다. 

① 지정 번호 및 지정 연월일

② 상호 또는 명칭, 대표자의 성명

③ 사무소 소재지

④ 주된 컴퓨터설비 내역

⑤ 전문자격자의 보유에 관한 사항

 

 

3-4. 운영규정의 승인

거래정보사업자로 지정받은 사람은, 지정받은 날부터 3월 이내에 '부동산거래정보망의 이용 및 정보제공방법 등에 관한 운영규정'을 정하여 국토교통부장관의 승인을 얻는다. 이를 변경할 때도 같다.

 

3-5. 부동산거래정보망의 설치 · 운용

거래정보사업자는 중개의뢰인이 비공개를 요청한 경우를 제외하고는 개업공인중개사로부터 공개를 요청받은 정보를 부동산거래정보망에 공개해야 한다. 

개업공인중개사는 의뢰받은 내용과 다르게 공개하거나 차별적으로 공개해서는 안 된다. 

 

중개인인 중개업자의 업무지역은 중개사무소가 있는 특별시 · 광역시 · 도의 관할구역으로 하며, 관할구역 안에 있는 대상물만 중개행위가 가능하다. 

 

 

 

 

4. 행정제재

4-1. 지정 취소

다음 사항에 해당하는 경우 국토교통부장관이 지정 취소가 가능하다.

① 거짓이나 부정한 방법으로 지정을 받은 경우

② 운영규정의 승인 혹은 변경승인을 받지 않은 경우

③ 운영규정을 위반해서 부동산거래정보망을 이용한 경우

④ 고객으로부터 의뢰받은 내용을 다르게 정보공개하거나, 개업공인중개사에 따라 차별적으로 정보를 공개하는 경우

⑤ 지정받는날부터 1년 이내에 정당한 사유없이 부동산거래정보망을 설치 · 운영하지 않은 경우

⑥ 부동산거래정보망의 계속적인 운영이 불가능한 경우 (개인인 거래정보사업자의 사망 또는 법인인 거래정보사업자의 해산 등)

 

 

 

4-2. 감독상의 명령 등

시 · 도지사, 국토교통부장관 및 등록관청은 부동산거래정보망 설치 · 운영자의 적합 여부를 확인하기위해 개업공인중개사 혹은 거래정보사업자에게 그 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 중개사무소에 출입하여 장부 · 서류 등을 소속 공무원에게 조사하게 할 수 있다.