공동중개 위임의 출처 3 - 중개위임농장

1. 공동중개 위임 농장의 개념과 수익성

 공동중개 위임농장의 개념과 수익성에 대해 알아보자.

 

 1-1. 개념

부동산업은 경기의 변동에 따라 수입이 많이 변동되는 직업이다. 사무실에서 고객이 오기를 기다리는 것보다 적극적으로 고객을 찾아 나서야 한다. 그 수단으로 앞전의 포스팅에서는 명단 활용법을 소개했었고, 이번에 소개할 것은 중개 위임 농장(=리스팅 농장)이다. 

 

중개 위임 농장은 미국의 중개업에서 사용하는 선진 마케팅 기법이다. 농부는 봄에 밭에 씨를 뿌리고, 여름에 경작하고, 가을에 수확을 한다. 중개 위임 농장을 운영하는 중개업자도 이와 마찬가지다. 

 

중개 위임 농장이란 일반작물을 재배하는 농장과 마찬가지로, 씨를 뿌리고, 경작하여 중개 위임이라는 결실을 이뤄내는 일정 구역, 일단의 사람들, 또는 부동산 집단을 의미한다. 

 

중개업자가 중개위임농장으로부터 중개 위임을 수확하기 위해서는 농부처럼 씨를 뿌리고 경작을 해야 한다. 

미국과 같은 선진국의 중개업자들은 일단의 사람들을 대상으로 공동중개 위임농장을 정하고 구역 내의 주민들과 끊임없이 접촉하면서 공동중개 위임을 획득하고자 한다. 

 

 1-2. 중개위임농장의 수익성

예를 들어, 한 중개업자가 주택 200호를 구역 농장으로 경작한다고 하자. 주민들이 평균 5년에 한 번씩 이사를 간다고 가정하면 해당 지역에서는 1년에 약 40호(= 200 x 1/5)가 이사를 가게 된다. 

여기서 매년 이사를 가는 40호 중에 약 1/3의 중개위임을 이 중개업자가 맡고, 중개수수료가 건당 300만 원이라고 할 때 이 중개업자는 구역 농장 하나만으로 매년 4,000만 원 ( = 40 x 1/3 x 300만 원)의 수입을 낼 수 있다. 

• 구역 농장 내 주택수        :200호
• 매년 이사가는 주택수    :200 x 1/5 = 40호
• 중개 위임의 획득수         :40 x 1/3 = 13.33호
• 연간 중개수수료의 수입 :13.33 x 300 = 약 4,000만 원

 

 

2. 중개 위임 농장의 유형

중개 위임 농장 중 가장 일반적인 것은 구역 농장이며 경작대상에 따라 구역농장, 대물농장, 대인농장으로 구분된다.

 

 2-1. 구역농장

• 주민들의 전 · 출입이 빈번한 지역을 택한다.
• 안정 추세에 들어선 지역이나 주택이 상속되는 지역은 피하는 것이 좋다.
• 일반 사람들이 그 지역의 특성이나 개성을 쉽게 알 수 있는 곳이 좋다.
• 토지구획이나 지리적 경계 등으로 근린 정체성이 유지되는 곳이 좋다. 

 

 2-2. 대물 농장

시장 지내 역 내에서 좋은 주택들을 선정해 이것들로 주택 농장을 구성하는 것이다.

 

대물농장 내의 주택들은 서로 거리가 떨어져 있어서 구역농장보다 주택의 수가 적다.

 

 

 2-3. 대인농장

사람들도 구성되는 농장이다. 경작 대상이 되는 대인농장은 취미교실, 종교단체, 운동클럽 등 이 될 수 있다. 

 

중개업자가 반드시 그 단체의 구성원이 되도록 해야 한다. 그래야 사람들이 우호적으로 생각을 하게되기 때문이다. 

 

 

 2-4. 공동경작

공동중개 위임농장은 단독으로 경작 가능하고, 공동으로 경작도 가능하다. 공동경작은 다른 사람과 중개위임농장을 공동으로 경작하는것을 말한다. 

 

공동중개의 일반적인 방법은 구역을 나눠 한 명은 이쪽에서 나머지 한명은 저쪽에서 시작하는 것이다.